城市房地产融资协调机制加快落地

       今年全国两会期间，住房城乡建设部部长倪虹介绍，目前，31个省份312个城市建立了城市房地产融资协调机制，报送“白名单”项目6000多个。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。

　　今年初，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》(以下简称《通知》)，提出因城施策用好政策工具箱，更加精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　城市房地产融资协调机制提出的背景是什么？有哪些值得关注的内容？各地如何开展相关工作？日前，记者进行了采访。

　　有助于校正部分金融机构过度避险行为，支持房地产项目交付

　　2023年，我国二手房成交面积同比增长40%以上；新建商品房销售面积同比则下降8.5%。专家分析，新建商品房销售面积下降，部分原因在于房企融资存在困难、一些在建项目逾期难交付，部分购房人不敢买新房特别是期房，转向购买二手房。

　　针对房地产融资中存在的问题，两部门联合印发《通知》，建立城市房地产融资协调机制：由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位；定期组织各方会商，根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业有关情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，推送金融机构，做好融资支持。

　　上海金融与发展实验室主任曾刚认为，建立城市房地产融资协调机制，推动房地产开发企业和金融机构精准对接，有助于校正部分金融机构过度避险行为，促进金融与房地产良性循环，维护金融市场稳健运行；也有助于支持房地产项目交付，做好保交楼保民生保稳定工作，提振市场信心。

　　以项目为载体给予融资支持，因城施策、因项目施策

　　“精准支持”，是《通知》的一大亮点。

　　精准，体现在以城市为单元建立协调机制。不同于以往金融机构和房地产开发企业直接对接推进融资，城市房地产融资协调机制充分发挥了城市政府牵头协调作用。

　　“房地产具有很强的区域特性，需要‘一城一策’‘因城施策’。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，建立城市房地产融资协调机制，将有助于城市政府与金融部门提升协商效率、共享信息，更好实现因城施策。

　　精准，体现在以项目为载体给予融资支持。此次城市房地产融资协调机制的建立，并非以房地产开发企业整体作为支持对象，而是以项目为载体给予融资支持。

　　据了解，我国房企一般是集团公司加项目公司的架构，均是独立法人。集团公司出现债务违约，并不意味着项目公司停止运转，集团风险与项目风险并不能画等号。虞晓芬认为，以项目为载体给予融资支持，有利于稳定房地产开发企业预期和市场预期。

　　精准，还体现在对不同情况项目分类给予融资支持。

　　住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛介绍，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，《通知》突出一个“快”字，提出建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，《通知》提出不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。同时，加强贷款资金封闭管理，严防信贷资金被挪用于购地或其他投资，从源头上避免融资资金被挪用风险。

　　“对暂时遇到困难的项目给予融资支持，是这次政策的关键所在，意味着针对供给侧融资需求的力度较以前有所加大。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强说。

　　各地抓紧形成“白名单”和细化方案，加快政策落地见效

　　目前，各地加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持项目开发建设交付，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“江西推动银企战略合作，实行信息共享。”江西省住建厅房地产市场监管处处长杜泰洪介绍，江西已经建立“一个机制”，即省、市两级的房地产融资协调机制，明确城市房地产融资协调机制的实施细则；搭建“两个平台”，即部门会商平台和政银企合作平台。

　　重庆市住建委房地产开发建设处处长黄玉官介绍，重庆第一时间出台《重庆市房地产融资协调机制实施细则(试行)》，推进项目融资加速落地。1月30日，当地已形成首批房地产项目“白名单”，向辖区内金融机构推送项目314个。

　　金融机构也在积极行动。中国工商银行有关负责人表示，将按照协调机制要求，进一步加大与政府部门沟通力度，加强与各类房企精准对接，完善行内绿色审批通道，优化审批流程、缩短审批时限，加大对“白名单”内项目的融资支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。

　　近期，中国建设银行总行派出6个小组前往12个省份调研，并结合市场形势、调研情况，起草了专门的工作方案，将“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”落实落细。

　　值得关注的是，《通知》还提出，建立城市房地产融资协调机制，要保障金融机构合法权益。比如，对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，要提示金融机构审慎开展授信。

　　《通知》同时强调，要进一步压实房地产开发企业主体责任，指导房地产开发企业通过项目销售、处置存量资产、引入投资者等方式改善自身现金流。督促房地产开发企业依法真实反映资产负债、销售经营等情况，合规使用信贷资金，进一步增强银企互信。“这有利于遏制房企经营决策中的道德风险和盲目扩张。”虞晓芬说。