存量房贷利率批量调整正式开启

本文转自：山西晚报

存量房贷利率批量调整正式开启

借款人可通过手机银行App、小程序、贷款经办行等多个渠道查询自己的调整结果

　　10月25日，多家商业银行启动存量房贷利率批量调整，山西晚报记者从多家银行了解到，目前，借款人可通过手机银行App、小程序、客服电话、贷款经办行等多个渠道，查询自己的房贷利率调整结果。在业内人士看来，随着存量房贷利率调降，购房者的月供压力将明显减少，市场上的提前还贷压力亦将得到较大缓解。

　　部分贷款人需要申请转换　　“建行房贷利率下调啦！3.9%”“农行下调了，也是3.9%”“工行也是”……10月25日一大早，李洋所在的小区业主群里热闹起来，大家纷纷晒出了自己房贷利率调整后的信息。相关消息显示，当日凌晨，多家国有大型商业银行已在零点左右正式进行存量房贷利率批量调整。

　　目前，国内绝大部分房贷利率以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，本次调整的是加点幅度。早在9月24日，中国人民银行行长潘功胜宣布降低存量房贷利率。9月29日，中国人民银行发布公告，并指导市场利率定价自律机制发布倡议：各商业银行于10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。根据此次倡议，各商业银行调整的存量房贷包括首套、二套及以上，利率调降至不低于LPR减30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放商业银行个人住房贷款利率下限（如有）。随后，多家银行及时跟进，10月12日主要商业银行发布操作细则，推进政策落地。

　　记者从多家银行了解到，此次存量房贷利率的调整，符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。而不少银行的存量房贷利率已于10月25日完成批量调整。多家银行称，在批量调整完成后，将通过短信等形式告知客户利率调整结果，贷款人后续也可以通过手机银行App等渠道查询调整结果。部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体将于10月31日前完成。据测算，此次批量调整后，预计存量房贷利率将平均下降0.5个百分点左右。

　　10月中上旬，多家银行曾陆续发布公告，明确10月25日起将对存量个人房贷利率进行统一批量调整，不需要客户提出申请。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR减30个基点。山西晚报记者了解到，为快速推进存量房贷利率调整相关工作，各家银行此前已加紧修改合同和系统，绝大多数借款人都不需要到银行网点申请。对于房贷为浮动利率的，贷款人无需提出申请，商业银行将统一批量调整。据记者了解，这部分存量房贷占到九成以上。

　　不过，如果当前为固定/基准利率定价的贷款，需要贷款人先主动向银行申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。申请方式可以通过线上或线下多种方式，具体可以咨询贷款银行。多家银行表示，10月25日（含当日）之后完成转换的，将在转换完成的次日进行利率集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

　　“重定价日”不同对应调整后利率不同　　随着多家商业银行调整存量房贷利率集中落地，不少贷款人却发现，此次存量房贷利率调整后，并不是所有贷款人的利率都一样。

　　记者了解到，本轮调整仅调整LPR加减点幅度，但并不同时进行贷款重定价。也就是说，如果贷款重定价日（借款人与银行约定利率调整的日期）未到，LPR值不会进行重定价，仍沿用原有LPR值。由于不同贷款人选择的“重定价日”不同，这也导致此次批量调整后对应的房贷利率也不同。据山西晚报记者了解，房贷重定价日一般分为两种情况，第一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。重定价日调整时，依据的是前一日的LPR。

　　今年以来，影响房贷利率的“5年期以上LPR”进行了三次下调。其中，2月20日从4.2%降至3.95%，7月22日从3.95%降至3.85%，10月21日从3.85%降至3.60%。由于不同的重定价日对应的LPR不同，因此，虽然加点数都是下调30个基点，但本次调整后的利率可能存在差异。这也是造成批量调整阶段，调整后利率有所不同的根本原因。

　　针对这一问题，中信银行在发布存量房贷利率调整相关公告时便明确，“本次利率调整，调整的是加减点值，不涉及LPR取值调整。LPR重定价仍按照原合同约定执行，LPR取值仅在重定价日更新。”

　　交行相关人士同样介绍，因客户贷款重定价日不同，使得贷款利率在本次批量调整时可能未进行重定价，但到了贷款下一个重定价日后，参考此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。

　　据记者了解，由于不同贷款重定价日不同，存量房贷采用的5年期以上LPR值（定价基准）不同，分别为4.2%、3.95%、3.85%、3.6%四档，虽然调整后的利率都是按LPR-30BP计算，但调整后相应的利率分别为3.9%、3.65%、3.55%、3.3%。

　　利率下调将明显减轻月供压力　　而随着贷款人各自重新定价日的到来，LPR也会陆续“刷新”。由于大部分贷款人的重新定价日是1月1日，也就是若LPR报价在未来两个月内不再调整，2025年1月1日后，大多数贷款人才能享受到3.3%的房贷利率。多家银行人士也提醒，若贷款人对自己计算出来的存量房贷利率存疑，可以通过银行App或是微信公众号进行查询。

　　存量房贷利率调整后，贷款人的月供也将明显发生变化。

　　5年期LPR利率下调0.25个百分点至3.6%，直接导致存量房贷利率最终将统一降至3.3%。以贷款人王女士的一笔100万元、25年期的房贷为例，房贷利率的重定价日为每年1月1日，目前的房贷利率为4.2%（LPR不加点）。本次存量房贷批量调整后，王女士的房贷利率首先将降为3.9%（LPR减30个基点）。若接下去两个月LPR仍保持不变，即12月份公布的5年期以上LPR仍为3.6%，那么，到2025年1月1日，王女士的房贷利率将调整至3.3%（LPR减30个基点）。两步调整完成后，王女士的房贷利率将累计下降0.9个百分点。

　　按照其100万元商业贷款本金，25年等额本息的还贷方式计算，到明年1月1日，王女士的每月还款金额将比调整前减少约490元，一年可节省近5880元。25年总计可减少利息支出约14.7万元，贷款者的负担将进一步减轻。

　　随着存量房贷利率下调，不少准备提前还贷的购房者也开始慢下脚步。“房贷利率调降后，还贷压力减少了很多。尤其是近期股市也有所好转，手里留着一些资金看有没有更好的投资机会。”李洋告诉记者。

　　光大银行金融市场部相关研究人士认为，通过合理调整存量房贷利率，降低居民按揭月供或负债压力，有助于释放消费动能。另外，业内人士也提醒贷款人，提前还贷都只有在贷款早期才有节省利息的意义，若等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，大部分利息已被支付，提前还贷已经没有意义。

山西晚报记者　张珍